Achat maison de vacances sur proche de WDW : besoin de conseils

Hello !

Cela fait quelques temps que l'idée nous trote dans la tête : on (mon mari et moi) pense sérieusement à acheter une maison prés de WDW. Pourquoi ? Nous sommes litéralement tombés amoureux des USA, et plus particulièrement de la Floride lors de notre premier voyage là-bas il y a 2 ans. Je suis complétement fan des univers Disney (mon mari un peu moins, mais il a adoré WDW !!!). Le prêt de notre maison en France touche à sa fin (dernière mensualité en octobre 2019...). On compte retourner sur Orlando tous les ans ! (on est accros !!!!). Le potentiel de location saisonière aux alentours semble excellent...

Donc on se demande si c'est une vraie bonne idée ou pas ???

Il y a deux ans, on avait séjourné en hotel Disney (le PORFQ) et cette année en septembre aussi (au AKL : c'est notre voyage de noces donc on se fait plaisir !!!). Donc on ne connait pas du tout les resorts proches des parcs Disney où on peut acheter une maison ou un appartement destiné à la location saisonnière puisque nous n'y avons jamais séjourné. En fouillant un peu, on a eu un très très gros coup de coeur sur le Regal Oaks Resort. A côté de celui-ci, les autres resorts me paraissent fades : est-ce que c'est à cause du gros coup marketing de ce dernier ou pas ??

Enfin bref, si j'ai créé un post ici, c'est pour avoir des réponses à certaines de mes questions :
- est ce quelqu'un ici a investi dans un bien dans la zone d'Orlando pour de la location saisonnière ? Si oui, est-ce que ça "marche" bien ? et quel est le resort en question ? Est ce que les démarches sur place ne sont pas trop prises de tête (surtout l'ouverture d'un compte en banque sur place et quelle banque avez vous choisi ?)
- pour ceux qui ont séjourné au Regal oaks : qu'est ce qui vous a plu et déplu ? Pourquoi avoir choisi le Regal oaks (par rapport à un hotel Disney ou non / par rapport à un autre resort du même type) ?

Je suis preneuse de toutes informations qui peuvent nous être utiles, même si elles ne répondent pas directement à mes questions...

Merci à ceux qui prendront le temps de me répondre !

Bonne journée ou soirée !

Caroline

Je te conseille le groupe Facebook Walt Disney World Orlando en francais, car il y a dessus plusieurs personnes qui ont ou ont eu, une maison en Floride.
J’ai déjà discuté avec l’une d’entre elle pour les mêmes questions que toi.
Je fais du locatif saisonnier en France, et déjà en France c'est rentable, mais attention c’est chronophage, ça demande un investissement de temps.
Après aux Usa, le plus simple sur le papier est a priori de laisser la gestion à une agence dans un premier temps. Sur le groupe il me semble qu’une des personnes s’occupe elle même de tout gérer.

Du peu que j’ai pu me renseigner les banques ne prêtent pas spécialement pour des achats à l’étranger, en tout cas c’est nettement plus compliqué, et les banques US faut pas compter dessus, du coup la principale chose que j’ai pu retenir de mes recherches c’est d’avoir de quoi payer comptant l’acquisition.

Tu devras passer par un MC (management company) pour la gestion sur place comme tu n'y sera pas

Sacches quand même que les coûts d'entretien sont bien plus élevés que chez nous et les frais de communauté sont également exorbitants

Tu peut compter.entre $15000 et $20000 de frais par an pour une villa

Par ailleurs la location fonctionne bien pour ceux qu'on appelle les snowbirds. C'est à dire les gens qui utilisent leur maison floridienne les.mois d'hiver et qui louent les mois d'été

Prends bien ca en compte par rapport a l'idée que tu te fais de passer les vacances ''chez toi''

Hello...Je passe juste vite fait te rassurer sur le côté bancaire. Je bosse dans une banque et justement mon collègue vient de financer un achat d'une résidence secondaire à l'étranger. Il est vrai que jusqu'alors il y avait une certaine frilosité pour les investissements hors territoire. Ca se démocratise car la population bouge beaucoup, voyage, etc...Si tu apportes toutes les garanties nécessaires, si tu motives ton projet et fais preuve de sérieux, si tu as un comportement bancaire correct et les reins solides il n'y a pas de raison que la banque te refuse le prêt. Après si ta banque refuse de te financer je te conseille de faire appel à un courtier, il se chargera de te trouver celle qui vous accompagnera dans votre projet !!! Bon courage...

Je ne peux te donner aucun conseil mais c'est un beau projet alors bonne chance. 

Projet tres intéressant. Je serais curieuse d'avoir aussi ce type d'info! La seule chose que je peux vous dire c'est que j'ai un peu regardé ce qu'a mon hôte airbnb que nous avons pris pour Orlando et je me suis aperçu que le type venait de racheter un second mobil homme dans le condo ou nous allons louer (il en a aussi un en virginie et il est de virginie, du coup, c'est géré par quelqu'un d'autre au niveau ménage et lui gère la relation clientèle !

Personnellement, je m'intéresse a la loc saisonnière mais du côté de Disneyland paris (Chessy, serris, magnu le hongre….) est-ce que certains en font la -bas, ça marche bien ?

Merci à tous pour vos réponses.

Voici où on en est pour le moment.

Notre banque actuelle en France (le crédit mutuel nord Europe) ne finance pas l'achat d'un bien hors territoire. On a donc fait le tour de plusieurs banques :
- HSBC : négatif car il ne peuvent pas prendre notre résidence principale comme garantie puisque c'est notre résidence principale... :/
- société générale : l'agence que nous avons vue nous a clairement fait comprendre que puisque nous ne somme pas clients, ils n'ont pas envie de se casser la tête avec un dossier aussi compliqué...
- BNP Paribas : on attend encore qu'on nous rappelle
- Caisse d'épargne : on attend la semaine prochaine une réponse de principe
- on a RDV mardi avec un courtier qui a déjà parlé de notre dossier à un de leurs partenaires qui serait partant au vue des éléments donnés lors d'un entretien téléphonique

@squiz : tu travailles pour quelle banque ?

@tarf : je me suis renseignée sur les frais annuels auprès de l'agent immobilier avec lequel on risque de travailler, il m'a transmis les données suivantes :
- les charges de copropriété : $939 par trimestre pour un 3 chambres au Regal Palms
- le montant des charges mensuelles électricité / eau : $150 électricité et $50 d'eau en moyenne
- les charges mensuelles par rapport à la gestion locative d’agence et pour le ménage : 15% des bookings + $100 par mois, $85 par ménage,
- les diverses charges comme les impôts ou autre : Taxe foncière estimée : $2,100 par an, assurance $900 par an,

Est ce que ca te semble cohérent ? Sachant que les frais de ménage seront à la charge des locataires...

Pour ce qui est de la gestion locative, je pensais faire un mix entre la gestion par le biais d'un MC et la gestion via des plateformes comme airbnb. Je sais que ça va me prendre pas mal de temps, je "gère" déjà l'appartement de vacances au Cap d'Agde de ma maman puisqu'elle n'est pas à l'aise avec l'informatique...

Ce qui me fait peur, c'est que lorsque nous y seront en septembre, on ne trouve aucun bien qui nous plaise...

tu as fait ton calcul de cf? Combien gagnerais-tu grosso modo en net net par moi ou sur une année, une fois tous les frais, y compris ton credit enlevé?

@lenaig77 oui, en fait ce sont les locations qui paieraient notre prêt une fois toutes les charges déduites...

et il ne te resterait rien en plus? Si par exemple tu as es travaux etc... et tu t'es renseigné niveau fiscalité pour voir si ton opération est au minimum blanche? En tout cas, si tu as d'autres infos…. ça m'interesse de comprendre comment ça fonctionne la lcd aux usa !

tout dépend du taux de remplissage... ca dépendra des mois... je ne suis qu'au début de mes recherches...
j'essaie de recueillir un max d'infos. Je mettrai ici les infos que je recueillerai à droite à gauche !!!

Vers l'infini et au-delà a écrit:

@squiz : tu travailles pour quelle banque ?

Caisse d'Epargne dans le sud de la France.
J'espère que mes collègues du Nord vous présenteront une proposition.
Pour le courtier je savais que ce serait le meilleur plan, car en plus de trouver l'établissement financier il va négocier pour toi le taux, la garantie, les frais de dossier, l'assurance, les pénalités de remboursement anticipé, etc...
C'est un super projet !!!
Tiens moi au courant je serais curieux de suivre cette belle aventure !!!

lenaig77 a écrit:

Personnellement, je m'intéresse a la loc saisonnière mais du côté de Disneyland paris (Chessy, serris, magnu le hongre….) est-ce que certains en font la -bas, ça marche bien ?

On peut par exemple investir dans un bien immobilier Village Nature
https://www.pierreetvacances-immobilier.com/fr/achat-locatif/investissement-immobilier-locatif-villages-nature-paris-229-fp

L’investissement chez P&V faut bien lire les avis des gens qui l’ont fait avant. Tu ne maitrises rien, et tu payes cher.


HS. Perso j’ai investi en montagne, là où la concurrence n’est pas extensible à l’infini, puis que les domaines sont figés dans le marbre, et que la majorité des mairies délivrent très peu de permis de construire. Mon seul risque c’est le réchauffement climatique. FIN DU HS

lenaig77 a écrit:

j'ai un peu regardé ce qu'a mon hôte airbnb que nous avons pris pour Orlando et je me suis aperçu que le type venait de racheter un second mobil homme dans le condo ou nous allons louer

me dis pas que t"as loué un mobile home en floride pour les vacances, hein ...

sinon, un condo c'est un appartement dans une residence, donc s'il a mis un mobil home dans son appart .... mdr ...

Vers l'infini et au-delà a écrit:

@tarf : je me suis renseignée sur les frais annuels auprès de l'agent immobilier avec lequel on risque de travailler, il m'a transmis les données suivantes :
- les charges de copropriété : $939 par trimestre pour un 3 chambres au Regal Palms
- le montant des charges mensuelles électricité / eau : $150 électricité et $50 d'eau en moyenne
- les charges mensuelles par rapport à la gestion locative d’agence et pour le ménage : 15% des bookings + $100 par mois, $85 par ménage,
- les diverses charges comme les impôts ou autre : Taxe foncière estimée : $2,100 par an, assurance $900 par an,
   
   Est ce que ca te semble cohérent ? Sachant que les frais de ménage seront à la charge des locataires...

tout dépend du bien.
deja faudra que tu comptes l'assurance
si c'est un condo tu n'auras pas de piscine, mais si c'est une villa ou un townhouse, il faudra que tu ai un contrat d'entretien pour la piscine (nettoyage une fois par semaine, entretien des filtres, etc ...) et ca c'est en plus du menage.
il faudra aussi que tu ai des contrats d'entretien pour la clim, ne serait-ce que pour le changement de filtre, etc.
tu as tous ces frais annexes.
il faudra aussi que tu ai un contrat avec un "deratiseur" (enfin un pest control)
il faudra que tu prevois les reparations, parce que tout s'abime plus vite.
Tu devras equiper ta unité avec de l'internet haut debit et payer la facture tous les mois (personne ne louera si tu n'as pas internet inclus), faudra prevoir lave linge et seche linge, et leur entretien. Prevoir tout un equipement pour bébé (chaise haute, lit, etc) si tu veut esperer louer à des familles (parce qu'une 3 chambre, ca sera pas que des personnes agées ou adults only)


etc ...

sinon, j'suis tombé sur un sujet qui pourra t'interesser, il y a une dizaine de jours sur DIBB
c'est en anglais mais si tu te lances, va falloir t'y habituer
il y a un message fort instructif par Magnificent en date du 9 juillet sur cette page
https://www.thedibb.co.uk/forums/showthread.php?t=1136170

Citation :

Pour ce qui est de la gestion locative, je pensais faire un mix entre la gestion par le biais d'un MC et la gestion via des plateformes comme airbnb

quoi qu'il arrive tu devras passer par la MC, meme si tu as une plateforme airbnb pour prendre tes resas.
il faudra bien que les gens aillent recuperer les clés de l'apart quelque part, et que quelqu'un se charge de valider l'etat du bien une fois les locataires partis.
parce que meme si tu met une serruere à code, et que tu envoies un code par mail pour chaque resa, et que tu geres ca à distance, faudra bien que quelqu'un fasse le menage, et verifie que tout est ok, et la tu es obligé de passer par la MC qui te prendra sa commission

C'est un super projet que vous avez là, mais aussi un sujet passionnant, et que dire du lien de Tarf, c'est incroyable tout ce que ça coûte, c'est sûr que quand on loue, et c'est ce qui sera notre cas l'année prochaine sur Clear Creek, on est très loin de se douter de toutes ces contraintes qui pèsent sur les propriétaires, merci pour ces informations

@tarf Merci pour ta réponse.

Je suis allée voir le lien sur DiBB et notamment la réponse de Magnificent, mais j'hallucine les différences des frais qu'il donne et ceux fournis par l'agent immobilier. D'ailleurs, je suis allée visiter des sites qui comparent les coûts de la vie entre deux villes et des forums d'expatriés qui donnent aussi ce qu'ils paient comme facture, et je me rapproche plus des données fournies par l'agent immobilier que de celles de Magnificient. Les différences les plus flagrantes sont par rapport à l'électricité... Peut-être que Magnificent a une maison avec piscine privée et que c'est ça qui fait monter la note ???

Je vais continuer à fouiller pour trouver des données car je ne comprends pas ces différences ...

tu parles de regal oaks et de regal palms dans tes messages, ce sont des communautés diametralement opposées

regal palms est tres bien, meme si assez eloignée de disney et universal (40 à 45 minutes en voiture de MK), et les prestations sont de bon niveau

regal oaks est du "mauvais coté de la I4", et franchement pas dans un coin tres glam' ... et geré par CLC qui fonctionne sur un modele time/fraction share ... donc à eviter.

la localisation du bien va influer beaucoup sur les prix, et sur certains frais, et surtout ca va jouer sur le retour sur investissement

ceux qui vont sur regal oaks vont chercher un "dortoir" pour pas cher
et ceux qui vont aller sur regal palms vont y aller pour avoir plus de chambres, plus de prestations, pour un prix raisonnable, donc la si t'as pas les prestations comme piscine privée si tu as une villa ou un townhouse, ca va etre plus compliqué de louer . Tu loueras, mais si tu as un condo ca pourra etre loué en derniere minute, et t'es meme pas sur de remplir ou devoir reduire tes loyers pour remplir à certaines periodes.
donc, au plus tu t'eloignes de WDW, au plus tu vas devoir proposer de la prestation, et au plus ca va faire monter tes couts de fonctionnement.

y'a tout ca à voir

mais surtout fais attention aux conditons de vente, et d'etre sur d'etre proprietaire de ton bien, et pas seulement d'une partie.


ensuite, faut aussi prendre en compte les impots. Tu parles de taxe fonciere de $2100 par an, mais faut voir ce que ca inclue
il y a un impot sur les recettes immobilieres. En floride tu as deux possibilités
soit payer 30% des recettes brutes generées par la location, soit payer l'income tax sur les revenus nets percus aux USA.

@tarf , c'est bien régal Oaks qui nous intéresse. C'est notre agent qui s'est trompé de nom quand il nous a donné les données et moi j'ai bêtement fait un copier-coller de sa réponse...

Je ne suis jamais allée à régal Oaks donc j'ai juste regardé les avis, et je ne retrouve pas ce que tu décris comme un dortoir pas cher vu les prestations proposées par le ressort : piscines, toboggans, salle de sport etc...

Qu'est ce que tu appelles modèle time/fraction share ?

Concernant les impôts sur les revenus, j'ai vu que pour un premier bien immobilier, on ne paie rien ou presque rien (plusieurs sources). Voici un copier-coller de ce que j'ai trouvé :

"L’Imposition des Revenus Locatifs
Les revenus locatifs doivent être declarés et sont imposables aux Etats-Unis. Les tranches d’imposition américaines sur les revenus sont progressives de 10% avec un parapluie fiscal de 39,6% maximum.

Dans le cas ou le bien immobilier est loue, la loi exige que le prix d’achat de ce bien immobilier soit amorti de manière linéaire sur une période de 27,5 ans ce qui a pour effet de limiter fortement, voir même de supprimer, l’impot sur les revenus locatifs et parfois d’acter un déficit foncier reportable.

De plus, l’IRS (le fisc Americain) vous permet des deductions fiscales pour des frais annuels tels que 1 billet d’avion par an , voiture de location et frais d’hotel."

Et grâce à la convention franco-américaine, il n'y aura donc pas d'imposition en France...

Vers l'infini et au-delà a écrit:

Qu'est ce que tu appelles modèle time/fraction share ?

Ce doit être ce que l'on appelle la multi-propriété ; tellement de soucis que certains vendent leurs parts à prix bradés.

le timeshare, c'est un systeme ou tu n'achetes pas un bien en particulier, mais une certaine fraction d'un bien ou d'une residence.

tu n'as donc pas réellement de bien à toi, mais tu possedes une part, qui te donne chaque année droit de beneficier gratuitement d'un certain nombre de jours dans un des logements du groupe, mais pas forcement dans "ton" logement

c'est le principe des DVC disney par exemple

donc verifies bien que ce n'est pas ce qu'on te propose, et qu'il s'agit bien d'un bien acheté à ton nom, et dont tu es legalement le proprietaire.


Regal oaks, comme je le disais dans mon message precedent, c'est loin d'etre le coin le plus glamour et le plus classe dans la region

ca se trouve dans la partie la plus "pourrie" de la 192, du coté de old town. C'est la que tu trouveras beaucoup de motels à tres bas cout.

juste au nord t'as fun spot, qui est une grande fete foraine permanente (bon c'est tres bien, mais ca n'ammene pas que du gentil touriste), et à l'ouest t'as un RV park (parc à mobil homes) ....

apres, j'ai dit une connerie tout à l'heure, regal oaks est bien gated contrairement à ce que je disais. C'est donc un peu plus safe que d'autres trucs de ce type

en effet egalement y'a une piscine qui a pas l'air trop mal, etc.
Mais si tu t'arretes à dire "c'est bien parce que y'a piscine, toboggan et salle de sport" ... ouais, c'est le minimum syndical pour ce genre de communautés. Regardes toutes les autres, elles auront la meme chose dans leurs prestations, et certaines auront bien plus. En ce moment la mode s'est de s'equipper d'un mini parc aquatique.

maintenant c'est un avis perso par rapport à ma connaissance de la région, ca ne serait pas mon premier choix en terme de communauté, deja pour y passer des vacances, et encore moins pour un investissement à long terme.

mais dans l'histoire, l'essentiel est que ca te plaise, et que ton choix soit fait en comparant, prix, prestations, localisation,etc.
il faudra en visiter ... sachant que pour la plupart on te fera des "stages" de vente de plusieurs heures pour te presenter les choses. T'as interet à prevoir un sejour pour visiter, et choisir, et pas seulement sur une seule ou deux communautés
parce que des communautés y'en a des tonnes

comprends bien, je te dis pas que c'est nul, et qu'il faut surtout pas y aller.

ce que je te dis c'est que, MOI, en ce qui me concerne, ca n'est pas l'endroit que j'envisagerais pour un investissement à but locatif, et je te conseille vivement d'aller visiter d'autres communautés.

tu as les "meilleures" communautés qui se trouvent au sud de la 192 à l'ouest de la I4 (regal oaks est à l'est) comme formosa, acadia, windsor hiills et windsor palms, emerald island, etc
et tu as celles un peu plus loin sur davenport (bahama bay, regal palms, island reserve, cagan crossing, etc)

il y a enormement de choix. Le seul conseil que je te donnerais, c'est de ne pas partir bille en tete sur une communauté sans meme y avoir jamais mis les pieds.
prends ton temps pour en visiter un certain nombre.

frodon69 a écrit:

Vers l'infini et au-delà a écrit:

Qu'est ce que tu appelles modèle time/fraction share ?

Ce doit être ce que l'on appelle la multi-propriété ; tellement de soucis que certains vendent leurs parts à prix bradés.

Ok merci, c'est bien ce qu'il me semblait mais je voulais être sure de ne pas comprendre à côté !

Apparemment les biens dans régal Oaks que j'ai vu ne le sont pas.

@tarf , oui c'est vrai que j'ai été tellement "séduite" sur le papier par le Regal Oaks resort que mes recherches se sont essentiellement concentrées sur ses biens.

Je vais regarder les biens dans les communautés que tu m'as citées sachant que dans mes critères, il faut que le bien se trouve à moins de 30 minutes d'au moins deux parcs Disney.

En tout cas, merci du temps que tu passes à répondre à mes questions !

les communautés à l'ouest de l'I4 sur la 192 sont à environ 10/15 minutes de DAK par sherberth road
20 à 25 minutes de DHS, peut etre moins avec la nouvelle entrée, et 30 minutes max de MK et EP

parmis celles cis, tu as windsor hills, windsor palms, emerald island, formosa gardens, oak island, encantada, sunset lake, indian creek, etc

toutes celles qui sont sur davenport, et du coté de championsgate seront en general hors delai pour tes criteres de distance. (en general tout ce qui est le long de la US27 et au sud des communautés citées au dessus

tarf a écrit:

apres, j'ai dit une connerie tout à l'heure, regal oaks est bien gated contrairement à ce que je disais. C'est donc un peu plus safe que d'autres trucs de ce type

ça veut dire que l'ensemble est fermé, il faut entrer en montrant patte blanche à un gardien ?